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 律师谈“购房过程中涉及的法律问题”(实录)

 

  2007-5-17 22:22:13 浏览:6618 来源:新浪房产  

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  主持人 :各位网友大家好!本次讲座是我们新浪购房者俱乐部系列讲座的第三讲。今天我们有幸请到北京莫少平律师事务所的莫少平律师给大家讲解购房过程中涉及到的法律问题。

  莫少平 :很高兴作客新浪网。作为购房者来讲,是老百姓一生当中一个非常重要的问题,就是说先得安居才能乐业,所以,对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题,不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露,但是从我作为一个置业律师来讲,很多问题应该说是如果购房者比较谨慎,对于购房的知识比较了解,很多问题是可以避免的。

  我主要谈谈,从我置业律师的经历,我还是北京仲裁委员会的仲裁员,和我们办的一些案子中,提一些个人在购买商品房时候应该注意的问题,供有意购房者在购房的过程中做一个参考。

  个人在购房中,大体上分三个阶段。

  第一,购房前的准备,购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目,就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

  第二,签订认购书和商品买卖合同,这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候,应该注意到查验五证,我后面会讲什么叫五证。交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同,再交付购房款,办理销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段。

  第三,交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后,签收“两书”,接受物业,申领产权证。

  具体讲,涉及到一些法律问题。

  第一,如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告,在阅读售楼书的时候,首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证,这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性,一个是可以通过在互联网上查询、核对,核对这家房地产开发商是不是名副其实的,是不是有预售许可证。其次,可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息,决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息,有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明,比如说多少多少分钟的车程,10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越,那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了,你是开的小轿车还是公共汽车,是什么时速的,所以用几分钟的车程确定地段的位置,这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是,往往在售楼书中都有这个,我们应该特别注意。

  怎么保证售楼书的内容具有法律效率?我看到售楼书之后确实非常感兴趣,但是又怕最后买了房子以后,不象售楼书中所描述的那些美妙?怎么办?根据法律的规定,如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力,就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中,这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境,这么好的户型、这么好的地段,我想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务,就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话,一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务,他就要承担责任。

  在售楼书验完以后要签订认购书,要交定金,我要提醒购房人要注意,认购书里的定金和订金的区别,定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用,并有特定定金的规则,它有特定的法律内涵,叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金,接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用,它只是起担保作用,叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以,在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订),因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款,买房应该在签订认购书多少之日起买房,否则的话不给退还。

  建议,购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

  认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同,签订买卖合同就应该非常慎重的对待,因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷,购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以,在签定合同之前,购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”,如果是现房,根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了,而应当改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

  五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

  那么怎么样看待“五证”?我们交给您一种方法,这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。

  买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢,两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件,一个是住宅质量保证书,第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记,在使用年限内承担的保修责任,正常使用情况下,各部件的保修期,比如说防水是三年,墙面、管道渗漏是一年,墙面抹灰脱落是一年,地面大面积起沙是一年,包括供热供冷系统等设备,卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

  住宅使用说明书,通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明,以及门窗类型使用事项,配电负荷,承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的,应附于住宅使用说明书里。

  也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证,同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证,拿到产权证,整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

  在购房的过程中还涉及到一个问题,在有些情况下,在什么情况下签订房屋的限售合同,在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房,这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收,就是期房,这个时候签订的是房屋的预售合同。

  商品房销售面积的计算问题,有三种计算方式。一个是按套计价,一个是按建筑面积计价,还有一个是按套内建筑面积计价值。通常,按套内面积计价的方法比较少用,而通常用的是按照建筑面积,它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和,是对购房者最为有用的是套内的使用面积,因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以,在签订商品房买卖合同的时候,要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

  所以,购房的时候购房者特别关注面积,一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少,这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

  在购房过程中,怎么处理面积的误差呢?通常在标准的商品房买卖合同里,面积差异的处理方式有两种,一种是双方自行约定,只要双方约定使用面积不能大于1%,或者0.5%,都可以,只要是双方约定都可以,多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常,现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样,都有一个比的绝对值,通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款,面积误差比绝对值超过3%,购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然,如果约定得这么明确,建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内,没有超过据实结算房款,如果超过的话,开发商必须承担违约责任,同时允许购房者退房。还有一个问题,在商品房购销合同中,通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里,开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定,不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、发洪水等等,这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任,也就是说免责。如果不是这种情况,就不能约定成不可抗力,一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了,比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决,比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同,比如说施工配套的批准和安装的延误,都认定为不可抗力。从法律角度讲,我们觉得对购房者是不公平的,等于把不可抗力的范围扩展了。所以,建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件,就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下,约定在最小的范围内,不要扩展,扩展以后,延期交房的时候,他都可以说我免责。

  还有一个基本问题,购房合同的签订是跟谁签订?很简单,签订购房合同,应该是跟房地产开发商签定合同。但是,目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动,中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同,就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商,而不能委托中介公司,以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示,签订商品房买卖合同的时候,要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几,还是百分之几,这些比例数字,作为购房者一定要注意,稍微差一个百分数,很多东西就差很多。

  在买卖的时候一个是签订认购书,第二个签订购房合同,购房合同有一个补充协议,这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是,补充条款在某种程度上,它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要,因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以,在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

  第一,应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

  第二,明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。

  第三,要明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确,如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。

  第四,明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个,赠与那个,实际上有的时候是公用的面积。

  第五,应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修,那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌,甚至包括颜色等。

  第六,明确退房的责任。购房者接到入住通知之后,经常拿出一些资金装修房屋,比如说买家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任,写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。

  最后,购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识,普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题,因此为了减少风险,预防买卖合同中的陷井,建议购房者在购房的过程中聘请律师,把相关的事情请律师办,虽然要支付一些费用,但会降低风险。我今天讲的就是这些,希望各位网友提一些问题,我非常乐意回答。

  网友:请问莫律师,一旦发生规划变更,业主该怎么办?

  莫少平 :一旦发生规划的变更,首先应该在购房的合同中约定,所谓规划的变更不能约定成为不可抗力,如果约定成为不可抗力,等于就是开发商不承担责任了,就免责了。如果不约定成不可抗力,建议这些问题,在购房合同中都要约定清楚,因为技术问题、规划问题,这些责任都应该由开发商来承担,如果在合同中这样明确的话,对购房者是有利的。

  网友:我买了一套房子,当时签的是内销合同,而且已经办完了贷款,现在商品房合同改成了统一制式的合同,这样的合同会不会对我以后的入住,或者说今后和开发商之间的权利、义务关系产生影响?

  莫少平 :这个问题提得不是很明确,内销合同是指什么呢?是指本身单位卖给职工的房子?还是什么?因为这个内销和外销,从房地产开发讲,原来规定的是内销房屋,内销房屋是给国内人士买的,外销是卖给外国人的,有个内销和外销的概念。如果在这个意义上讲,你已经签订内销合同了,尽管那时候的房屋购销合同和现在并不完全一样,但是问题都不大,你既然办完了都不会有什么影响。如果不是我刚才所说的内销和外销的意义,是你单位里所谓的福利分房,取消福利分房之后,单位内部有多少年工龄那样卖的话,就是另外一套了,有个完全产权和不完全产权的问题了,那是根据你本身工作的年限,就是工龄,看你用成本价还是标准价买,那和商品房的购销还不太一样。但是,以后逐渐会合二为一,逐渐向商品房的方向规范起来。

  网友:合同中没有专门约定入住条件,业主入住之后并没有输送电怎么办?

  莫少平 :如果没有约定这点确实是很遗憾的事情,但是如果正常的情况下,只要房屋交付使用了,必须水、电、气都配套,如果没有的话,根本就不符合入住条件。因此,业主可以根据这个向房地产开发商首先提出在多长时间内解决这个问题,如果解决不了的话,作为业主来讲,确实可以告房地产开发商是违约的。因为一般情况下,入住必须具备这几项,不具备的话,就不符合入住条件。当然,最好应该在合同里约定清楚入住条件是什么样的。

  网友:广告内容与实际情况不符,如何向开发商请求赔偿呢?

  莫少平 :如果想追究开发商本身广告上的虚假责任,就应当把广告的内容明确的写在合同里,如果开发商没有按照合同里的约定履行义务,肯定就要追求房地产开发商的违约责任。如果没有写到,作为购房者很难追究他的违约责任,而是工商管理部门追究他的虚假广告的行政责任。

  网友:如果贷款购房后,一切手续都齐全,并且已交付了头期款,但这时又想退房的话,会退头期款吗?

  莫少平 :通常来讲要看退房的原因是什么。按照法律的规定,如果一旦双方签定合同,只要不违背国家强制性的法律规定,这个合同就是合法有效的,任何一方都不能单方的擅自变更或者终止合同,除非有一些需要终止合同的事项出现,这个时候才可以中止合同。如果没有任何约定中止合同事项的出现,你要求不履行合同了,通常只能协商,说我因为什么原因,虽然不是合同中约定的,但是我现在不想买了,你可不可以退一部分钱,因为你是违约的,所以很难把钱全要回来。

  网友:如果用公积金买房,会不会影响住房一次性补贴?

  莫少平 :公积金的问题是一个比较复杂的问题。现在据我了解,关于公积金的问题,严格来讲不属于一个法律的问题,应该属于政策的问题,关于公积金有关政策的规定,确实有的东西是有矛盾的,如果使用公积金买房的话,公积金各地,而且不同的单位规定都不太一致。所以,公积金会不会影响一次性补贴,我很难说一个很准确的答案,因为确实各地,甚至不同的单位都不一样,它属于一个政策的问题,不属于一个法律的问题。

  网友:在签购房合同的时候,该楼盘的项目名称与销售许可证上不符怎么办?

  莫少平 :肯定得以销售许可证上的名称为准,因为销售许可证是国家有关部门核发的具有法律效率的文件,必须以销售许可证上的名称为准,而不能以自己起的名称为准。

  网友:如果说在开发一期的时候,开发商已经把公共场所的公摊面积分摊在一期的面积中,在二期的时候,又把设施列入二期中,这样是否侵犯了消费者的权益呢?

  莫少平 :比如说一号楼、二号楼、三号楼,一号楼的业主分摊的面积可能和二号楼业主分摊的公用面积可能是不一样的,因为建筑、层高、大厅设计可能是不一样的,但是有些东西可能是一、二、三号楼的业主都要分摊的,比如说庭院、会所,要分摊的话,所有在这儿居住的业主都应该进行分摊,只要是大家都使用的话。

  网友:在签合同的时候,被告知开发商不接受购房补充协议,说可以不买该房,但是不能附加条款,这是否合理呢?

  莫少平 :这还是比较少见,因为通常商品房购销合同是一个格式合同,只是规定一般购房中所涉及到的权利义务。不同的房地产开发项目都有一些比较具体的、不同于其他房地产开发项目的情况,通常来讲,房地产开发商和购房者都会签一个补充条款、补充协议来约定在购销合同中没有约定的事项。这又涉及到两个问题,如果业主觉得在购房合同里已经把所有应当约定的事项约定清楚了,如果不签不同条款、协议也可以,如果业主觉得有很多事项在购销合同里没有约定清楚,那就必须得有补充条款约定清楚,否则的话,对购房者是非常不利的。

  网友:如何看待买房送装修,对于房产的报价没有装修的报价,这样的说法是否合理?

  莫少平 :这没有一个非常明确的规定,我个人认为,应该还是合理的,我们所了解到一些开发商,房屋建设是房屋建设,装修的话,根据业主的不同要求可能有不同风格、样式的菜单,这种不同风格、样式的装修,收取的费用是不大一致的。通常房屋建筑是房屋建筑的费用,根据业主本身的要求选用一种什么样的装修标准、样式,再另付一笔装修的费用,这个我觉得还是比较合理的。

  网友:我买的是期房,在去年8月31号收方的时候,因为开发商没有提供竣工备案表,签订了补充协议,约定9月1号收房,以备案表的日期为准。但是开发商违约的时候,只能通过打官司来拿到违约金?

  莫少平 :如果合同里约定得非常清楚,房地产开发商违反了什么条款,应该承担什么责任,如果在合同里约定得非常清楚的话,作为业主就可以根据双方签订的购销合同里的约定,向房地产开发商索要违约金,如果房地产开发商确实没有履行合同里的义务,他就应该自觉的向业主支付违约金。违约金在我们国家的法律规定里,既带有惩罚性,也带有补偿性。违约金有一种情况,确实给守约的一方造成损失了,如果没有超过违约金,就支付违约金就可以了,如果超过了,还应该把那部分支付给守约方。但是如果他违约了,但是没有给守约方造成损失,作为违约方也应该给守约方补偿损失。

  网友:据年初媒体报告,现在录音可以作为诉讼过程中的证据,消费者在录音材料的采集过程中应该注意哪些问题?

  莫少平 :关于录音可以作为诉讼材料中的证据,最高法院的解释中已经明确说了。录音录像这种证据,应当注意,不能侵害所谓的被录音人、被录像人的合法权利的基础上可以录音,这有个演变的过程,原来录音作为证据使用是要通过被录音人同意才行,现在取消了,不经过你同意也行,但是不能侵害被录音人合法权益的基础上。比如说录音的话,我拿着枪、刀逼着你说你欠我的钱,这种不能当证据使用。没有侵犯被录音人合法权益的情况下,法院都可以作为合法的证据来使用。

  网友:我用银行贷款买了房,这个房的贷款期限是20年,如果中途向还款或者多还前款是否可以,如果可以的话,怎么样做?

  莫少平 :银行贷款都约定了还款期限,15、20年都有,提前还款的话,是没有按约定还款,这个算不算违约,在法学界是有争议的。但是最简单的办法是和银行协商,如果银行同意,有一个补充协议,一点问题都没有。如果银行不同意,我还是建议,你还是按照双方约定的还贷的期限签订的协议来偿还银行的贷款。

  主持人 :感谢莫律师的精彩讲座,同时感谢网友的积极参与,本次讲座到此结束,再见。

 

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