>关闭对联广告<

>关闭对联广告<

 

浙江海盐房产网 www.zjhyfc.com,海盐房产超市网,海盐房产信息网,海盐房屋出租,海盐房产中介

用户名:   |   密码:  



注册

 

●网站首页--浙江海盐房产网  ●最新楼盘--浙江海盐房产网  ●出售求购--浙江海盐房产网  ●出租求租--浙江海盐房产网  ●房屋合租--浙江海盐房产网  ●建材装修--浙江海盐房产网  ●房产新闻--浙江海盐房产网  ●房产图库--浙江海盐房产网 

[小区分布图]

网站首页|最新楼盘|出售求购|出租求租|房屋合租|建材装修|房产新闻|房产图库
|
星光房产 海洲房产 秦山房产中介 文昌中介永佳房产佳华房产 为民房产 海丰中介万佳房产南苑房产大家置业
星星中介 广通中介 华信房产中介 放心房产 菊生房产 安居中介 家佑中介 三通中介 恒隆房产 海盐本地最好的房产发布平台

  网站首页房产新闻地产新闻 → 对海盐房产形势的看法(海论网友)  

 

 对海盐房产形势的看法(海论网友)

 

  2008-1-13 20:33:39 浏览:10160 来源:海论网友(sky2006)  

 【字体: (右键暂停)  

 

 

本贴子由网友 sky2006 发布,所持观点仅代表网友观点,不代表本站观点

摘录源论坛网址:http://bbs.okhy.com/ShowPost.asp?id=7428

 

  前面发过一些海盐房产的帖子,但是很零碎,有朋友认为没有结论。现在形势趋于明朗,就谈谈自己的看法。

  资本逐利的方式主要有两种:在供应不足的情况下,会囤积居奇,依靠商品的涨价来获取利润,类似于古玩、邮票市场;在供应充足的情况下,会加快资金→商品→资金的流动速度来获取利润,卖衣服、卖电视机等绝大部分生意就是这样的做法。

  在房产市场也存在着这样的情况。

  一、住房供应量不足的时期,房产商会“捂盘惜售”,“捂盘待涨”。任志强认为是住房供应量的不足导致了房产商的“捂盘惜售”,他说过这样一段话:“捂盘惜售”是有一个市场规律的,供求关系决定的,如果捂了,把涨价涨的部分比利息高得多得多,才值得去冒这个风险。”任志强虽然不太受人欢迎,但是他说的却是实话。在供应量不足的情况下,房子的涨价是可以预期的。房产商可以放慢销售速度,等着涨价。而且房子的供应量是有滞后期的,今年供应的土地,最快明年才能建成房子,所以房产商可以判断出哪些时段供应量较少,适合“捂盘惜售”,“捂盘待涨”。“捂盘惜售”,“捂盘待涨”说到底是资本的逐利性、利益最大化。

  二、住房供应量充足的时期,房产商不会“捂盘惜售”,而采取加快资金流动的方式获取更多的利润。早期物资供应紧张的情况下,有人去囤彩电、冰箱、酱油、火柴。现在谁还会去干这事呢?因为供应量充足,价格的上升空间几乎已经封死,甚至有下跌的可能,囤积的风险太大,谁囤谁死。同样,在一个房子供应量充足的时代,房产商也会面临着同样的问题:房价的上升空间几乎没有,甚至会下跌。这时候,房产商就会以正常甚至较快的速度销售房子。因为:1、囤房是有成本的,即使100%是房产商的自有资金。2、可以加速资金回笼,进行下一轮开发,去赚更多的钱;3、规避房价不涨或下跌的风险。说到底还是资本的逐利性、利益最大化。以地产老大万科为代表的“快进快出”的模式,也许是非常正确的。

  总之,在房价上涨时,可以靠房价自然上涨获利,房价不上涨时,可以靠加快开发来获利。这其实就回到正常的做生意的轨道上来:加快销售、加快资金回笼、进行再投资、再销售…..。资本永远是精明的,一条路走不通,会有第二、第三条路。

  我们再来看海盐的情况。根据《海盐县县城房地产发展规划》,海盐2006---2010年将供应279万面积的住房,除掉经济使用房和安置房等,商品房供应量至少有205万平米。而海盐的年销售量有多少呢?根据政府网的销售备案记录,06年约为18万平米,07年上半年为6.6万平米。如果以0618万平米的销售量算,到2010年底将会囤下115万平米的房子,以每套100平米计算(这些房子90平米以下居多),至少有1万套房子待售,这将是一个非常巨大的数字。以063000多元的高位,想完成如此高的销售量完全是“不可能的任务”----起码销售量翻一番才有可能。

  另外,建设政策性住房17.4万平方米(经济适用房16万平方米,廉租房1.4万平方米),也将分流一部分购房者。经济适用房16万平方米,是什么概念呢?几乎是06年全年商品房的销售面积,如果以每套80平米算(现在经济适用房在85—65平米之间),起码有2000套,则大于06年全年商品房的销售套数。经济适用房对房价有一定的稳定作用,大家回忆一下就会发现,02年之前还在建造经济适用房,02年之后就不建造了(直到06年),而房价也正是在那几年突飞猛进的。而且,新的经济适用房申购规则要比以前严格,只能卖给没有买过房子或面积很小的人,虽然不乏漏洞,但是比以前好多了,可以分流掉一大批真正的购房人,使他们不进入商品房市场。同时,建设动迁安置住房有56.03万平方米,按照“惯例”,这些拆迁房会有一小部分流入市场。

  显然,房产市场将进入供应远大需求的时代。当然这种供大于求的情况是相对的,上面提过,18万平米的年销售量(购买力)是相对于3000多的价格的,价格每下调一次,就会释放一定的购买力。但是也很难说在哪个价位上可以达到供需平衡,这取决于买卖双方的搏奕。还有一种观点:中小户型的房子,总价低了,销售会更多。但是对总的销售面积的增多是很有限甚至没有帮助的,举个不恰当的例子,原来卖2130平米的房,现在要卖390平米的房,销售量增加50%才能达到原来状况。房产商多年来不愿多造小户型,也是考虑到卖大房子比卖小房子更有效益。

  那么,能不能回到老路上,干脆把房子囤起来,死不降价,熬它3年,等待涨价。老的房产项目完全有这个实力,前段时间赚得够多了。但是还是那点,资本是追求利润和回报率的。一个项目如果有30%的回报,拖它3年,每年就只有10%的回报了。资本是要不断追求利润的,赚了钱还要赚钱,钱滚钱才是王道。更重要的是,土地在源源不断地推出,房子越来越多,房价上升的空间被封死了。囤房的成本大于获得的收益,还要冒下跌的风险。

  所以,产生的结果可能是“有限的降价”。一个行业发展之初,往往求大于供,利润丰厚,随着供求平衡甚至供大于求,利润会大幅下降,最后到“跑量”的地步,即使是跑量,也还有一定的利润,当然相对于先前就缩水很多了。真正的“血拼”、“跳楼价”是自杀,除非不想混了。房子也一样,成本决定了它的降价底线。房子的成本是多少,其实很难计算,除非房产商本人。下面就其成本最大的土地费用和建安费用作一个探讨(仅是探讨):例如最近拍卖的一块地,成交价是1915/平米,规定容积率是1.3---1.8。那么土地成本可以控制在1915/1.8=1063/平米。实际未必达到1.8的容积率,但是考虑到商铺的销售价格高于住宅,1平米的商铺大约可以卖1.5平米住宅的价格,等于多造了房子,多利用了面积,实际土地成本是可以控制到这个价格的;建安费用参照海盐建设工程网天鸿和南塘最近招标的两个工程,分别是793/平米和808/平米,可以推知建安费用在800/平米(高层约1000/平米,但是高层的容积率要高很多,整体成本不一定高)。还有另外一些费用,每个地区收取的都不一样,分摊到每个平米应该不多(大家可以回忆一下有些配套完善的小区原来的售价也只在1000多,再剔除地价、建安费用、销售利润)。房产商也可以通过提高容积率来稀释每平米的土地价格。像海盐某个楼盘,拿地时每平米近5000,但它全是高层,容积率很高,现在的房子也是4000多到5000多。所以在上面的例子中,成本控制在2000多点完全是可能的。

  基于以上内容,将来房价走势肯定往下,但是具体价位很难预测,估计会是:

  12000多的经济适用房,3000左右的商品房,4000左右的所谓“高档房”。不排除有瞬时下挫的可能(经济适用房除外)。排屋稀缺,继续高位运行。事实上,一个成熟的房产市场,价格是有一个梯度的,大家可以参考周边的城市。

  207年肯定不是购房的好时机,只能是高位接盘。有些房产项目,尤其是新的,可能采取高位快速出货的方法,需要警惕。因为新的成本高,耗不起,不比那些从1000元卖到3000元的老房产项目,他们的成本很低。房子供应有滞后性,07年供应的土地08年才能建成房子,好在海盐似乎可以刚开工就可以预售的。

  308年底或09年初应该是购房的好时机,0708年出让的土地,将会在那时形成销售高峰,并且一直持续,压力很大,价格的下挫可能就是从那个点上开始的。但是也不排除抢时间出货导致“撞车”提前到来。

  一点想法:有房和无房不是对立的。把握形势,有房者可以使自己的财富最大化,购房者也可以使自己的财富最大化(省钱就是赚钱)。仔细观察,独立思考,不恐惧、不急躁,无论是在股市还是房市都是很重要的。房子将大量上市也不是秘密,偶然的机会听到政府机关的人员也在说起08年会有多少多少房子上市(当然这不是本文的论据)。不过买房的人估计很少上海论,呵呵。

  写之前发现又有一块地要拍卖,加上上半年的39万平米建设面积,建设面积(不是土地面积)应该快接近50万平米了,对比06年全年仅8万多的建设面积,确实大有改观。06年的8万平米真是作孽啊,难道是掩护某些人高位出货(拉高出货?)http://www.hyztb.gov.cn/jpm/portal?action=infoDetailAction&eventSubmit_doInfodetailcqjy=doInfodetailcqjy&id=2000

  说明:

  1、以上只讨论武原镇的情况,不包括乡镇。

  2、以上数据全部出自公开的网站,可参考以下面所列,关心房子的朋友也可以从中获取信息:

1、县城房地产发展规划(2006-2010

http://www.hybbs.com/dispbbs.asp?BoardID=78&ID=33766&replyID=&skin=1

2、海盐推出10宗地块770多亩土地,将缓解县城住房供需紧张矛盾

http://www.hybbs.com/dispbbs.asp?BoardID=78&ID=38132&replyID=&skin=1

3、海盐努力实现居民住房供需平衡,房产建设面积数倍增加

http://www.hybbs.com/dispbbs.asp?BoardID=77&ID=41609&replyID=&skin=1

4、海盐政府网

http://www.haiyan.cn/portal/

5、海盐招投标采购信息网(土地、建设工程等)

http://www.hyztb.gov.cn/jpm/portal/media-type/html/user/guest/page/default.psml/js_pane/P-102df1aaa94-10000

6、建设工程网:

http://www.hyctc.com/

 

复制地址 】【 收藏 】 【 打印 】 【 关闭 】  

 
    上一篇:关注海盐房地产发展规划2006-2010(海论网友)  
    下一篇:2008海盐房价的分析(海论网友) 
 
 
  ·2月70大中城市66城房价环涨 北京广州涨幅居首
  ·国务院公布房地产调控“国五条”实施细则
  ·“被降价”维权业主背后:扭曲市场下心态失衡
  ·发改委:5月1日起降低和规范住房交易手续费
  ·海盐2011年拆迁大幕正式拉开
  ·海盐首个叠墅产品“水云庄园”掀开魅力之帘
  ·房价不会暴跌的三大因素
  ·2010年海盐要建设的住宅
  ·海盐未来房价之我见(海论网友)
  ·海盐县经济适用住房保障试行办法
 
 免责声明:

    本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。针对文章内容若有什么问题,请与我们联系!

 

     
【热门新闻】  
  《海盐县城城市总体规划纲要
  海盐未来房价之我见(海论网
  海盐07年5月份楼盘价格(海论
  2010年海盐要建设的住宅
  海盐县近两年来拆迁安置房指
  海盐2011年拆迁大幕正式拉开
  海盐首个叠墅产品“水云庄园
  房价不会暴跌的三大因素
  海盐县经济适用住房保障试行
 
【焦点新闻】  
  租房你该注意什么
  买房谈判斗智斗勇
  律师谈“购房过程中涉及的法
  购房须知
  关于房屋抵押信用额(47期)
  什么是房屋抵押
  中华人民共和国城市房地产管
  房价涨落只是表象 是谁在左右
  一呼百应:不做房奴行动从网
 
热点话题    Hot Gambit
海盐市场     Agora  Haiyan
海盐风情    Haiyan Mores

公交线路 | 汽车时刻 | 宾馆 酒店 饭店 煲店 小吃 外卖 咖啡 酒吧 茶室 KTV 网吧 桑拿 浴室 足浴 商场 出租 汽校 广告 婚介 医院

 ※※※ 浙江海盐房产网--友情链接     海盐本地最好最热的房产信息发布平台,真诚欢迎您的加盟与合作!

 哈尔滨房产   客厅装修效果图   汇辉会计[嘉兴注册公司,记帐/报税/商标]   魔兽私服开服预告   魔兽公益私服   住宅产业化   漳州房产   澳门攻略   宁波厂房出租   深圳房产新闻资讯   深圳写字楼   农村房屋设计   大芒果论坛   天津整容医院   威廉希尔体育投注   海盐房产网   N厂手表   泉州房产网   海盐之家   西宁房产网   中式装修   浦江房产网   南湖网   玉环房产网   魔兽开服
  关于我们网站地图广告服务汇款地址链接申请合作伙伴联系方式设为首页加入收藏

 
联系地址:中国·浙江省嘉兴市海盐县武原街道  海盐房产网网站部客服热线:13666722388 0573-86306068  海盐房产网网站部客服QQ:9103957

浙江海盐房产网 海盐之家 OKHY.COM 旗下站点  版权所有 © 2007-2012 hy.zj-fc.net www.zjhyfc.com www.zj-fc.net

  

  

海盐房产网|海盐房产信息网|海盐房产超市网|海盐房价|海盐房屋出租|海盐房产中介|     IPC备案:浙ICP备06029245号